(경험담)월세, 전세 최우선 변제관련(신탁등기의 위험성)

어제 안성에서 2,000(보증금)/25(월세) 방을 보게 되었고, 방이 너무 좋아서 계약을 희망한다 말씀드리니,
공인중개사가 설명드릴게 있다고 자리를 옮기자고함

최근에 집이 다 지어져 입주를 완료한 아는 언니가 보증금은 절대 2,000만원을 초과하지말라고 신신당부함(최우선 변제금액 관련)

그리고 해당건물의 부동산 등기부등본을 보여주셨음

스토리를 설명하자면(바깥양반의 사촌 형님이 공인중개사인데, 역시 주변에 공인중개사 1명은 있어야함)

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2개의 빌라가 1개의 건물로 묶여있고, 건물을 지을 때 은행에서 빌린 빚은 14억(2019년) > 근저당으로 잡힘

중간에 생긴 개인 채무 1억(2020년) / 2억(2023년) > 근저당으로 잡힘

여기서 중요한건 건물을 지을 때,
은행에게 빌린 '년도'기준으로 '최우선변제금'이 발생한다는것
참고로 2019년은 1,700만원
2023년 7월 개정된 금액은 2,500만원
(이부분은 방을 보여주던 공인중개사가 제대로 설명 안해줬고, 사촌형님이 설명해줌)

그래서 지금 본 방은 2019년이라 최우선변제금은 1,700만원
내가 2,000만원 보증금을 넣으면 1,700만원을 돌려받을 수 있고 300만원은 사요나라

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경매, 말만 들어봤지 실제로 경매가 넘어갈 집에 입주를 할수도 있다니, 찝찝하다

현재 재직중인 회사의 기숙사도 경매넘어가서, 올해초부터는 월세안내고 살고있단 얘기는 듣긴했는데..

<경매 나갈 집 계약 및 경매이후의 세입자 과정>
1. 일단 들어가면 전입신고 바로 하기

2. 경매 들어가면, 월세는 안내도 됨(약 1년)

3. 낙찰될때까지 보증금을 못 돌려받음
낙찰 뒤 2~3개월 후에 받을 수 있음

4. 최우선면책금 받는데까지 최소 1년

*집이 너무 마음에 든다면, 1년단위로 재계약한다는 조항을 넣기

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공인중개사 말로는, 그래도 집이 너무 좋아서 지금 살고 있는 사람(2022년 7월 입주)도 동일한 조건으로 살고있고, 같은 건물에 전세도 꽤 있다고함(보증금 8,000)
>> 전세 8,000만원 입주한 사람은 경매 넘어가면 1,700만원밖에 못받고 6,300만원은 사요나라

현재 건물 평가금액은 12억(빚은 14억)

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이런 내용들을 종합적으로 사촌형님(공인중개사)께 정리하여 말씀드리니, 형님이 정리해주신 결론은

1. 그 건물은 경매넘어갈 확률이 매우*100000 높다.

2. 2년이상 거주할거면, 들어가도 된다. 다만 300만원은 내지않아도 되는 월세로 퉁친다고 생각하라.

3. 개인채무 2건은 가족일 수 있다.(경매이후 가족에게 재산을 못챙겨줄 것을 대비해 종종, 가족의 이름으로 근저당을 잡는 경우가 있다)

4. 전세금과 보증금을 못해도 5~6억으로 가정한다면, 그 집은 유찰(경매X)될 확률이 높다.

5. 그래도 들어갈거면, 현재 보증금 총액이 얼마인지 알아야한다.

6. 근저당이 높은 빌라매물은 유찰될 확률이 높은데, 보증금부담도 있어서 아예 안팔릴 가능성이 높다.
(경매 낙찰받은 사람이 현재 거주중인 사람에게 보증금도 돌려줘야한다고함)

7. 즉, 낸 보증금은 돌려받기까지 오래걸릴 수 있다.

8. 돌려받을 때까지, 그 집에 살아야된다.

이야기를 들으면서.. 정말 최악이겠구나 싶었다...
형님도 집 컨디션이 좋은데 가격도 싸면 의심해봐야된다고 하셨다, 요즘 자주있는 일이라고함...

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그리고 신탁등기에 대해..

안성에 그나마있는 오피스텔들은 다 '신탁등기'로 되어있어 월세를 '신탁'과 하게 되어있음

경매보다 더 위험한게 신탁등기이고, 최근 발생하는 빌라사기, 전세사기 유형의 대표가 '신탁등기'라고 함...

진짜 먹고 튀어도 못잡는게 '신탁등기'
(신탁등기가 뭐 다 나쁜건 아니겟지만..)

이직할 회사근처에 300세대중에 80세대만 입주한 오피스텔이 신탁등기라고 설명드리니, 절대 위험하니 가지말라고 하셨고... 어제 보고온 맘에 든 월세 오피스텔도 신탁등기...

진짜 안성 방구하기 빡세다...
평택으로 알아봐야하나ㅠㅠ

그나마 개인이름으로 된 오피스텔 전세가 있었는데, LH, 청년전세는 다 가능한 집이라는데
셔틀버스가 다니지않는 시내 한가운데(시끄러움)라 고민이된다....

일단은.. 기숙사에 들어가야지...

요즘 분위기가 흉흉하여, 정말 잘 알아보고 들어가자.
어제도 느꼈지만, 공인중개사를 너무 믿지말자.
그들도 인간이고, 세입자를 책임져주지않는다...
오로지 책임은 세입자의 몫이다..